Patrimoine2022, auteur/autrice sur LA CONCIERGERIE CASTRAISE ANVH https://www.conciergerieanvh.fr La Conciergerie AIRBNB à l’écoute des investisseurs Tue, 27 Jun 2023 09:04:34 +0000 fr-FR hourly 1 https://wordpress.org/?v=6.6.1 https://www.conciergerieanvh.fr/wp-content/uploads/2022/04/La-Conciergerie-e1696858616422-100x100.png Patrimoine2022, auteur/autrice sur LA CONCIERGERIE CASTRAISE ANVH https://www.conciergerieanvh.fr 32 32 224395589 Déclaration d’occupation des biens immobiliers https://www.conciergerieanvh.fr/2023/06/27/declaration-doccupation-des-biens-immobiliers/ https://www.conciergerieanvh.fr/2023/06/27/declaration-doccupation-des-biens-immobiliers/#respond Tue, 27 Jun 2023 09:01:31 +0000 https://www.nvhconseil.fr/?p=3348     La taxe d’habitation sur la résidence principale est supprimée pour l’ensemble des ménages. Mais attention ⚠️⚠️⚠️Elle reste applicable sur les résidences secondaires et les locaux vacants !   Afin de bien identifier les exonérations, une obligation déclarative a été mise en place pour l’ensemble des propriétaires depuis le 1er janvier 2023. Pour chacun de ses locaux, chaque […]

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La taxe d’habitation sur la résidence principale est supprimée pour l’ensemble des ménages. Mais attention ⚠⚠⚠
Elle reste applicable sur les résidences secondaires et les locaux vacants !

 

Afin de bien identifier les exonérations, une obligation déclarative a été mise en place pour l’ensemble des propriétaires depuis le 1er janvier 2023.

Pour chacun de ses locaux, chaque propriétaire doit indiquer à quel titre il l’occupe (résidence principale, secondaire ou local vacant) et, quand il ne l’occupe pas lui-même, l’identité des occupants et la période d’occupation (situation au 1er janvier 2023). Les locaux annexes (parking, cave…) doivent être déclarés avec le logement dont ils dépendent.

Cette obligation déclarative devait être réalisée avant le 30 juin mais suite au communiqué de presse de 23 juin 2023, il est désormais possible de l’effectuer sans pénalités jusqu’au 31 juillet 2023 inclus.

 Nicolas VEITH

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Dans le cadre de mes missions de chasseur d’immeubles de rapport, j’ai trouvé ce bien idéalement situé dans une ville en expansion (Albi). L’immeuble est composé de plusieurs appartements dans lequel se trouvait une pièce perdue de 14 m² attenante à un jardin. Soucieux de la rentabilité et du potentiel du bien, je vous propose de vous dévoiler la vidéo de suivi du chantier en partant de sa création, de sa modélisation 3D jusqu’à sa mise en exploitation en courte durée.

Coût des travaux : 17 000 € TTC
Rentabilité nette avant imposition : + 18% nette

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Qui suis-je ? Nicolas VEITH, investisseur et chef d’entreprise Français, fondateur de NVH CONSEIL PATRIMOINE, vous propose de vulgariser l’investissement locatif et la gestion de travaux en vous dévoilant toutes ses astuces qu’il utilise au quotidien… NVH CONSEIL PATRIMOINE est un cabinet de conseil titulaire de la Carte Professionnelle permettant d’exercer pleinement en qualité d’agence immobilière spécialisée dans l’investissement locatif (n°CPI 8102 2022 000 000 006). @Nicolas VEITH – NVH CONSEIL PATRIMOINE

 

Nicolas VEITH

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Création d’un appartement de standing de type T3 dans un immeuble chassé pour un client de NVH CONSEIL PATRIMOINE.
 
Quelques chiffres :

📈 Evolution du prix au m² de la ville ses 3 dernières années : hausse de 18%
🚀 Budget total (notaire, acquisition, travaux) 270k€
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@Nicolas VEITH – NVH CONSEIL PATRIMOINE

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Une belle chasse comme je les aime !
 
Immeuble de rapport chassé pour un client en hypercentre d’Albi (idéalement situé entre la Cathédrale Sainte-Cécile et la place du Vigan !).
 
Quelques chiffres :
 
🏢 Immeuble composé de 7 lots
🗺 2° destination préférée des Français pour les vacances selon France info !
🚀 Budget 543k€
🎯 Rentabilité en location classique 8.72% / Location courte durée (Airbnb) : 13.72% !
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Nicolas VEITH

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Ce qui va changer

Dorénavant, vous pouvez vous faire financer les honoraires via votre banque en les passant en frais d’agence !

En effet, NVH CONSEIL PATRIMOINE fait parti des activités règlementées où il est nécessaire d’avoir une carte de transaction pour exercer : la transaction sur les immeubles. 

La plus value de notre service c’est que nous ne sommes pas une agence immobilière généraliste mais bien avant tout un cabinet de conseil spécialisé dans l’investissement locatif.

De ce fait, en plus d’avoir l’expertise d’un cabinet : chasse du bien, étude de marché, réalisation des travaux, nous répondons aux exigences de la loi Alur et la loi Hoguet relevant des normes encadrant l’activité d’agence immobilière. 

Concrètement, vous pourrez faire financer les honoraires du cabinet auprès de votre banque en les intégrant en frais d’agence. De cette manière, lesdits frais ne seront plus à votre charge mais bien à la charge de la banque payés par vos futurs locataires. 

Pour en savoir plus, n’hésitez pas à prendre rdv afin d’échanger sur vos projets :

Cliquez ici

 

Nicolas VEITH

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La formule de l’ investissement locatif clé en main séduit. 

On voit le nombre d’acteurs proposant une solution clé en main se développer avec des moyens de communication colossaux tels que : Masteos , Everinvest , Investissement locatif.com. L’écart budgétaire entres les opérateurs est très important à l’instar de la levée de fonds de Masteos avec un peu plus de 40 millions d’euros collectés. Nous savons que la demande de personnes cherchant à investir dans l’ancien avec une solution à 360° ne cesse de croitre. 

Les questions qui se posent sont notamment les suivantes : 

  • Que comprend une offre clé en main ?
  • Est-ce qu’une offre clé en main est-elle toujours rentable pour le client final ? 
  • Est-ce que le client conserve t’il toujours son libre choix dans la sélection du bien proposé ?
  • Combien coûte une prestation clé en main ?
  • Quels sont les avantages et les inconvénients de recourir à ce type d’accompagnement ?

Que comprend un offre clé en main ? 

De manière générale, l’accompagnement clé en main est ventilé comme il suit : 

  1. La recherche du biens
  2. La visite  
  3. La réalisation des travaux
  4. L’ameublement et la décoration
  5. La mise en location 

Attention le plus souvent le coût annoncé ne concerne que la recherche du bien, la visite et la réalisation des travaux. En ce qui concerne l’ameublement, la décoration et la mise en location ce sont des suppléments. 

Est-ce qu’une offre clé en main est-elle toujours rentable pour le client final ?

Lorsque vous vous renseignez sur les offres, vous devez impérativement prendre en compte si les biens recherchés sont dans des villes demandées (pas obligé d’être dans des villes à + de 100 000 habitants !).

De plus, la rentabilité indiquée doit être indiquée en nette avant imposition et pas seulement en brute ! En effet, dans mon article « calcul de rentabilité d’un investissement locatif » je mettais en avant qu’un investissement locatif à 12% brut pouvait devenir un cash squeeze une fois toutes les charges déduites (frais de notaire, travaux, honoraires, pno…).

Si vous cherchez un bien qui s’autofinance, vous devez impérativement être sur une rentabilité à 7% nette en incluant toutes les charges et notamment les honoraires de l’opérateur. 

A noter, vous pouvez très bien avoir une logique d’investissement à but patrimonial et compter plutôt sur la revente pour en tirer un profit plutôt que de capitaliser sur des loyers. 

Pour ma part, je suggère de faire de l’investissement locatif à but patrimonial et à haut rendement !

Est-ce que le client conserve t’il toujours son libre choix dans la sélection du bien proposé ?

Trouver des biens rentables ce n’est pas le plus difficile, il existe des villes où la demande locative est faible et par conséquent, les biens vendus sont à un prix au m² en dessous de la moyenne nationale. De ce fait, il faut être vigilant à ne pas investir dans des villes où n’arriverez pas à trouver preneur pour vos locations. La problématique aujourd’hui c’est qu’il est impossible de proposer des biens rentables dans des grandes villes telles que Toulouse, Bordeaux, Montpellier, Paris, Rennes et j’en passe, sans recourir à des modes d’exploitation déjà optimisés : colocation et saisonnier. 

Le risque est d’acheter un bien avec une projection en location courte durée (LCD) faisant 7% nette de rentabilité et que la ville interdit ce type d’exploitation. Vous serez alors obligé de passer en location classique en meublé et votre rentabilité tombera à 2% nette. Ainsi vous serez en cashflow négatif. de la même manière, l’exploitation en colocation obéit à d’autres variables : il ne doit pas y avoir de vacances locatives…

Trop souvent les biens proposés sont en courte durée ou en colocation. 

Combien coûte une prestation clé en main ?

Le coût est variable mais les rentabilités ne sont pas les mêmes (brutes ou nettes) : 

  • Masteos : 5% TTC + 4.99% sur les loyers pour des rentabilités nettes à 5%
  • Everinvest : 5 à 7% HT pour des rentabilités brutes à 7 %

En toute transparence, dans le cadre de NVH CONSEIL PATRIMOINE, les rentabilités nettes proposées en location non optimisées sont à minimum 7.5% et montent jusqu’à 9% pour un coût équivalent !

N’hésitez pas à me faire part de votre projet en cliquant ici. 

Quels sont les avantages et les inconvénients de recourir à de l’accompagnement clé en main ?

Parmi les avantages on peut noter : 

  • un gain de temps, 
  • un recherche individualisée
  • un accompagnement réalisé par des experts du métiers
  • des exclusivités en off market
  • une délégation totale sans accroc

En ce qui concerne les inconvénients, je retiens essentiellement : 

  • le prix des honoraires qui peuvent dans certains cas biaiser la rentabilité d’un projet
  • des suppléments non prévus (gestion, ameublement, décoration)

Pour conclure, si vous êtes intéressés par un accompagnement : 

  1. ne vous fiez pas au marketing du site et aux avis trustpilot ou google (car certains les achètent…)
  2. demandez des photos d’accompagnement réalisés durant ses 3 derniers mois
  3. appelez 5 personnes ayant profités de l’accompagnement
  4. regardez bien que la rentabilité soit à plus de 7% nette dans une ville attractive !

En espérant que cet article ait pu vous aiguiller sur votre projet d’investissement locatif clé en main !
 

Nicolas VEITH

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]]> https://www.conciergerieanvh.fr/2022/07/19/investissement-locatif-cle-en-main/feed/ 0 1880 Travaux de rénovation : les aides de l’Etat https://www.conciergerieanvh.fr/2022/06/27/aides-de-letat/ https://www.conciergerieanvh.fr/2022/06/27/aides-de-letat/#respond Mon, 27 Jun 2022 09:30:42 +0000 https://www.nvhconseil.fr/?p=1782 Le budget travaux peu très rapidement amputé la réalisation de votre projet et pour autant vous ne pouvez pas y échapper, mais alors comment faire ? Dans le cadre de la politique énergétique définie au niveau européen afin de réduire la consommation d’énergie des bâtiments et de limiter les émissions de gaz à effet de […]

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Le budget travaux peu très rapidement amputé la réalisation de votre projet et pour autant vous ne pouvez pas y échapper, mais alors comment faire ?

Dans le cadre de la politique énergétique définie au niveau européen afin de réduire la consommation d’énergie des bâtiments et de limiter les émissions de gaz à effet de serre, l’Etat a mis à disposition un ensemble d’aides à destination des particuliers, des bailleurs ainsi que des entreprics. 

Parmi les aides auxquelles vous pouvez prétendre on peut noter : 

MaPrimeRénov’

MaPrimeRénov’ s’adresse à :
– tous les ménages 
– aux copropriétés
– aux propriétaires bailleurs

Le montant de la prime est calculé en fonction de deux facteurs : les revenus ainsi que le gain écologique des travaux. 

A noter : le logement doit être construit depuis au moins 15 ans ou depuis au moins deux ans lors du remplacement d’une chaudière au fioul.. 

Pour en savoir plus sur cette aide cliquer ici 

Je teste mon éligibilité

 

MaPrimeRénov’ Sérénité

 

C’est un conseil et une aide financière pour assister les ménages aux ressources « modestes » dans leur projet de rénovation énergétique globale de leur logement.

L’aide est accordée aux ménages aux ressources modestes et très modestes, propriétaires occupant un logement individuel. Les propriétaires bailleurs et syndicats de copropriétaires sont également éligibles.

Pour quel logement ?

Pour être éligible à MaPrimeRénov’ Sérénité votre logement doit avoir plus de 15 ans. Notez également que les travaux doivent être réalisés obligatoirement par une entreprise ou un artisan qualifié RGE (reconnu garant de l’environnement).

Éco-prêt à taux zéro

Comme son nom l’indique il s’agit d’un prêt à taux zéro permettant de financer la rénovation énergétique de votre logement sans faire d’avance de trésorerie et sans payer d’intérêts. Le prêt peut aller jusqu’à 50 000€ (nouveauté introduite par l’article 86 de la loi de finances pour 2022 ). Le dispositif est prolongé jusqu’au 31 décembre 2023.

Pour qui ?

  • Pour les personnes physiques (propriétaire occupant ou bailleur) y compris en copropriété.
  • Pour les sociétés civiles non soumises à l’impôt sur les sociétés, dont au moins un des associés est une personne physique.

A noter : l’éco-prêt à taux zéro est accordé sans condition de ressource.

Tous les logements situés en France sont éligibles :

  • Le logement doit avoir été achevé depuis plus de 2 ans à la date de début des travaux
  • Si vous êtes bailleur, le logement doit être loué comme résidence principale.

Un seul éco-prêt à taux zéro peut être accordé par logement (sauf recours à un éco-prêt à taux zéro complémentaire, sans que le montant global des deux emprunts n’excède 30 000 €).

Le dispositif Coup de pouce économies d’énergie

Le dispositif « Coup de pouce économies d’énergie » est un dispositif qui permet de bénéficier de primes pour financer certains travaux de rénovation énergétique.

Depuis 2019, tous les ménages peuvent en bénéficier.

Pour quels travaux ?

Le dispositif se décline en plusieurs aides :

  • la prime Coup de pouce chauffage
  • la prime Coup de pouce isolation
  • la prime Coup de pouce thermostat avec régulation performante
  • la prime coup de pouce rénovation globale.

Le montant des primes dépend du niveau de ressources des ménages. Les primes sont versées par les entreprises signataires de la Charte « Coup de pouce économies d’énergie ». Il s’agit principalement des vendeurs d’énergie.

Chèque énergie pour aider à payer des factures d’énergie ou des travaux de rénovation

Le chèque énergie est une aide nominative pour le paiement des factures d’énergie du logement.
Son montant peut varier entre 48 € et 277 € par an. Le chèque énergie est envoyé automatiquement par courrier au domicile du bénéficiaire, à la dernière adresse connue par l’administration. 

Le chèque énergie peut être utilisé pour payer :

  • des factures d’énergie (électricité, gaz, chaleur, fioul, bois…), auprès des fournisseurs
  • certains travaux visant à limiter la consommation d’énergie de votre logement (rénovation des fenêtres, isolation…), auprès de votre artisan RGE en complément des aides à la rénovation existantes.

À noter qu’il est possible d’utiliser le chèque énergie en ligne pour payer directement les dépenses d’électricité ou de gaz naturel auprès de certains fournisseurs d’électricité ou de gaz naturel.

À savoir :

  • Afin d’aider les ménages modestes à faire face à la hausse exceptionnelle des prix de l’énergie, notamment l’électricité et le gaz, les ménages bénéficiant du chèque énergie en 2021 ont reçu un chèque énergie exceptionnel.
  • Versé en décembre 2021, ce chèque d’un montant de 100 € est venu en complément de celui avait été reçu entre mars et avril 2021.
  • Ce chèque énergie complémentaire pourra être utilisé jusqu’au 31 mars 2023.

Le chèque énergie est destiné aux personnes ayant des ressources modestes. C’est l’administration fiscale qui établit chaque année la liste des bénéficiaires en fonction du revenu fiscal de référence (RFR) du ménage et de la composition du foyer déterminé en unité de consommation (UC). La valeur des unités de consommation composant le ménage est calculée ainsi : la 1ère personne du ménage compte pour 1 UC, la 2ème pour 0,5 UC, et les suivantes pour 0,3 pour UC.

Depuis le 1er janvier 2021, la valeur faciale TTC du chèque énergie, définie à l’article R. 124-3 du code de l’énergie, est ainsi fixée en fonction du revenu fiscal de référence annuel (FRF) et de la composition du foyer en UC.

 

Aides des entreprises de fourniture d’énergie (CEE)

Dans le cadre des Certificats d’Économies d’Energie (CEE), les entreprises de fourniture d’énergie (EDF, Engie, Total…) proposent des aides pour la réalisation de travaux d’économies d’énergie sous réserve qu’ils soient effectués par un professionnel reconnu garant de l’environnement (RGE).

En contrepartie des aides versées, les entreprises CEE obtiennent des certificats leur permettant d’attester auprès de l’État qu’elles ont bien rempli leur obligation d’inciter les consommateurs à réaliser des économies d’énergie. 

Ce dispositif s’adresse à : Tous propriétaires ou locataires.

Pour quel logement ? Le logement peut être une habitation principale ou secondaire.

De quel type d’aides s’agit-il ?

Les aides des entreprises de fourniture d’énergie (CEE) peuvent prendre plusieurs formes :

  • diagnostics – conseils
  • mise en relation avec un réseau qualifié d’artisans
  • prêt à taux bonifié
  • prime (par exemple remise sur votre facture d’énergie, bons d’achat dans votre magasin…).

Ce sont les fournisseurs qui choisissent, parmi les travaux et équipements éligibles, ceux qu’ils soutiennent et la nature des aides susceptibles d’être débloquées.

TVA à 5,5 % pour les travaux d’amélioration de la qualité énergétique

Lors de vos travaux de rénovation certains travaux peuvent bénéficier d’une TVA à taux réduit à 5,5 %.

Pour qui ?

  • les propriétaires occupants, bailleurs ou syndicats de propriétaires
  • les locataires et occupants à titre gratuit
  • les sociétés civiles immobilières.

Pour quel logement ?

Le logement doit être achevé depuis plus de 2 ans. Maison ou appartement, il peut être occupé à titre de résidence principale ou secondaire.

Réduction d’impôt Denormandie

Ce dispositif est prolongé jusqu’au 31 décembre 2022. Il permet aux particuliers achetant un logement à rénover dans certains quartiers de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu.

Les propriétaires bailleurs effectuant des travaux représentant au moins 25 % du prix du logement acheté.

Pour quel logement ?

Le logement acheté et rénové doit se trouver dans l’une des 222 villes bénéficiaires du programme Action coeur de ville.

Exonération de la taxe foncière pour les travaux d’économies d’énergie

C’est un dispositif souvent ignoré mais pour autant cela peut être intéressant. 

Certaines collectivités (communes, départements…) exonèrent temporairement de taxe foncière les foyers qui réalisent des travaux d’économie d’énergie. L’exonération peut être totale ou partielle.

Cette exonération peut être demandée par les propriétaires de logements, occupants ou bailleurs, réalisant des travaux d’économie d’énergie. 

Les logements éligibles sont ceux :

Les aides locales pour financer vos travaux de rénovation énergétique

Afin de trouver les aides proposées par votre région ou votre commune, l’Agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL) met à votre disposition un outil qui recense ces aides sur l’ensemble du territoire.

Pour aller plus loin n’hésitez pas à vous faire accompagner pour vos travaux de rénovation : 

Je découvre

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]]> https://www.conciergerieanvh.fr/2022/06/27/aides-de-letat/feed/ 0 1782 Calcul de rentabilité d’un investissement locatif https://www.conciergerieanvh.fr/2022/06/20/investissement-locatif-calcul-de-la-rentabilite/ https://www.conciergerieanvh.fr/2022/06/20/investissement-locatif-calcul-de-la-rentabilite/#comments Mon, 20 Jun 2022 13:18:44 +0000 https://www.nvhconseil.fr/?p=1749 Définition  L’investisseur cherchant à faire du locatif peut avoir deux objectifs cumulatifs qui se résument à investir :  à but patrimonial et/ou à dégager une rentabilité  Attention, rentabilité ne sonne pas systématiquement avec cashflow positif. En effet, un projet peut être rentable à 6% et pour autant le cashflow peut être négatif.  C’est pourquoi à […]

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Définition 

L’investisseur cherchant à faire du locatif peut avoir deux objectifs cumulatifs qui se résument à investir : 

  • à but patrimonial
  • et/ou à dégager une rentabilité 

Attention, rentabilité ne sonne pas systématiquement avec cashflow positif. En effet, un projet peut être rentable à 6% et pour autant le cashflow peut être négatif. 

C’est pourquoi à travers de cet article, je vais tenter de vous expliquer au mieux les différentes nuances entre : rentabilité brute, rentabilité nette, rentabilité nette nette et cashflow. 

Vous pouvez trouver des simulateurs d’imposition gratuits en cliquant ici. 

Calcul de la rentabilité brute

Pour déterminer la rentabilité brute, il vous suffit de prendre le revenu locatif annuel et le diviser par le prix d’achat du bien et multiplier le résultat par 100. 

Ex : Pierre achète un immeuble 200 000 € et les loyers mensuels sont de 2000 €, la rentabilité brute sera de 12% ((12 x 2000)/200 000) x 100

De nombreuses personnes s’arrêtent à cette rentabilité et considèrent qu’ils vont faire une bonne affaire. Or avec les chiffres indiqués on peut très bien trouver sur une rentabilité brute de plus de 10% et malheureusement avoir un cashflow négatif.

C’est pourquoi il est primordial de déterminer la rentabilité nette. 

Calcul de la rentabilité nette

La rentabilité nette est la rentabilité déterminée en prenant en compte toutes les charges inhérentes au bien et le résultat obtenu sera net avant imposition (impôt sur les revenus ou impôt sur les sociétés).

Formule de calcul = (Montant du loyer x 12 mois) x 100 – (les charges locatives)/par le prix d’achat. 

Ex : Pierre achète un immeuble incluant les données financières suivantes : 

  • 200 000 € de frais d’acquisition,
  • 13 180 € de frais de notaire,
  • 2000 € de loyers mensuels, 
  • 90 000 € de travaux pour un remplacement de toiture et de remise aux normes suite aux permis de louer et à la réforme des DPE
  • 650 € d’assurance obligatoire de propriétaire non occupant (PNO)
  • 4500 € de taxe foncière

La rentabilité nette sera de :

(2000 x 12) – (650 + 4500) / (200 000 + 13 180 + 90 000)

Soit 6.20% de rentabilité nette. 

Ainsi vous pouvez constater qu’on note une différence entre la rentabilité brute et la rentabilité nette. 

La question que vous devez vous poser c’est ce que signifie 6.20 % ? Est-ce pour autant faites-vous un cashflow positif vous permettant d’en tirer des compléments de salaire ? 

Belle transition pour parler de la notion de cahflow…

Calcul du cashflow

Le cashflow correspond à la différence entre les produits encaissés et les charges décaissés sur une période donnée.

Formule de calcul = Loyers – Charges

Ex : Pierre achète un immeuble incluant les données financières suivantes :

  • 200 000 € de frais d’acquisition,
  • 13 180 € de frais de notaire (en moyenne 8% du prix d’acquisition),
  • 2000 € de loyers mensuels, 
  • 90 000 € de travaux pour un remplacement de toiture et de remise aux normes suite aux permis de louer et à la réforme des DPE
  • 650 € d’assurance obligatoire de propriétaire non occupant (PNO)
  • 4500 € de taxe foncière
  • mensualités de crédit : 1577 €

Le cashflow sera de :

2000 – (((4500 + 650)/12)+1577) 
= – 6.35 €

Dans notre illustration, Pierre en faisant ce projet fera : 

  • une rentabilité brute de 12%
  • une rentabilité nette de 6.20%
  • un cashflow mensuel négatif de 6.35 € 

La messe noire ne va pas s’arrêter là car nous n’avons pas encore prise en compte l’impôt afin de déterminer la rentabilité nette nette ou encore appelée rentabilité nette d’imposition.

Calcul de la rentabilité nette d’imposition

Le cashflow correspond à la différence entre les produits encaissés et les charges décaissés moins l’impôt de la période donnée.

Formule de calcul = Loyers – Charges – Impôts

L’impôt sera variable si on investit en société (IR ou IS) ou en nom propre (location nue ou meublée). 

Pour aller plus loin, n’hésitez pas à lire l’article sur comment maitriser la fiscalité dans son investissement locatif. 

Par conséquent, vous comprenez aisément qu’un investisseur peut commettre des erreurs assez rapidement quant au choix de son bien, de l’estimation des travaux et de la manière de comment l’acquérir…

Nicolas VEITH

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Définition & cadre juridique

En 2018, l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) a été remplacé par l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Cet impôt est un impôt sur la patrimoine immobilier des particuliers excédant 1.3 million €.

Mais alors comment se fait l’imposition ? 

L’imposition se regarde au niveau du foyer fiscal de la personne célibataire, du couple marié ou encore de la famille. Ainsi, il sera pris en compte l’ensemble des biens immobiliers : 

  • les biens propres 
  • les biens communs

Dans certains cas, les biens des enfants mineurs dont on a l’administration légale sont pris en compte néanmoins deux exceptions existent : 

    • si les époux sont mariés sous le régime de la séparation et qu’ils vivent séparément chacun des conjoints ne sera redevable de l’IFI que sur son patrimoine immobilier personnel 
    • si les époux en instance de divorce, sont autorisés à vivre séparément, chacun d’eux peut demander à être déchargé de la responsabilité solidaire de l’IFI. Cette demande ne peut pas être refusée lorsqu’il existe une disproportion marquée entre le montant de leur impôt et la situation financière et patrimoniale dans laquelle il se trouve

Plus concrètement, quels sont les biens à déclarer ?

Vous devez déclarer notamment les biens suivants :

  • Biens immobiliers bâtis (à usage personnel ou mis en location) : maisons, appartements et leurs dépendances (garage, parking, cave…)
  • Bâtiments classés monument historique
  • Biens immobiliers en cours de construction au 1er janvier 2022
  • Biens immobiliers non bâtis (terrains à bâtir, terres agricoles…)
  • Biens immobiliers ou fractions de biens immobiliers représentés par des parts de sociétés immobilières
  • Droits immobiliers (usufruit, droit d’usage ou d’habitation…)

  À savoir : votre résidence principale fait l’objet d’un abattement: Réduction forfaitaire ou proportionnelle appliquée sur la base de calcul d’un impôt (revenus, valeur d’un bien, etc.) de 30 % sur sa valeur au 1er janvier 2022.

Pour déterminer la valeur de votre bien vous pouvez utiliser le site de l’Etat en cliquant ici. 

Est-ce qu’il existe des exceptions ou des exonérations partielles ?

  • Biens immobiliers utilisés pour votre activité professionnelle
  • Bois et forêts sous engagement d’exploitation ou à usage professionnel
  • Biens ruraux loués à long terme ou à usage professionnel (terrains agricoles, bâtiments et matériels d’exploitation)
  • Logements loués meublés sous le régime fiscal du loueur en meublé professionnel LMP

Comment sont imposés les fruits des placements immobiliers ? 

Certains placements liés à l’immobilier sont à déclarer dans l’IFI, notamment les suivants :

  • Parts ou actions de sociétés ou organismes détenant de l’immobilier en France. Vous devez déclarer la valeur représentant les biens détenus par la société ou l’organisme. Toutefois, l’immobilier ainsi détenu indirectement n’est pas pris en compte si vous possédez moins de 10 % du capital de la société propriétaire, ou sous certaines conditions, lorsque ces biens immobiliers sont affectés à l’activité de la société qui en est propriétaire ou d’une société liée
  • Biens et droits immobiliers transférés en fiducie : Opération permettant à une personne morale ou physique de transférer pour une durée déterminée à un tiers, appelé fiduciaire, la propriété d’un bien, d’un droit ou d’une sûreté pour qu’il soit géré ou placés dans un trust pour leur valeur vénale: Montant estimé du prix qui pourrait être obtenu pour un bien, en cas de vente dans les conditions normales de marché. Permet d’enregistrer comptablement des biens entrant dans un patrimoine (succession, donation, transmission d’entreprise, etc.). au 1er janvier 2022
  • Fraction de la valeur de rachat au 1er janvier 2022 représentative des actifs immobiliers imposables compris dans les unités de compte des contrats d’assurance-vie

Comment se calcule l’IFI ?

L’IFI est calculé en appliquant un barème progressif au patrimoine immobilier net imposable. Une décote est prévue pour les patrimoines n’excédant pas un certain seuil. L’IFI est plafonné après réductions d’impôt éventuelles.

Jusqu’à 800 000 €

0 %

Entre 800 001 € et 1 300 000 €

0,50 %

Entre 1 300 001 € et 2 570 000 €

0,70 %

Entre 2 570 001 € et 5 000 000 €

1 %

Entre 5 000 001 € et 10 000 000 €

1,25 %

Supérieure à 10 000 000 €

1,50 %

Attention, il est tout à fait possible déduire vos dettes qui seront notamment : 

  • L’acquisition de biens ou droits immobiliers imposables (emprunts immobiliers)
  • Les travaux d’amélioration, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement
  • L’acquisition des parts ou actions, au prorata de la valeur des biens et droits immobiliers imposables
  • Les travaux d’entretien dus par le propriétaire ou payés par le propriétaire pour le compte du locataire mais dont il n’a pu obtenir le remboursement, au 31 décembre de l’année de départ du locataire
  • Le paiement des impôts dus pour les propriétés concernées (par exemple : taxe foncière ou droits de succession)

En revanche, les impositions incombant à l’occupant ne sont pas déductibles (taxe d’habitation par exemple).

La part de votre impôt correspondant aux revenus de vos biens immobiliers n’est pas non plus déductible (revenus fonciers par exemple).

Si vous souhaitez calculer votre IFI, un simulateur a été mis en place (cliquer ici). 

Pour conclure, tant que vous payez vos crédits immobiliers, sous réserve de votre patrimoine, vous ne serez pas sujet à l’IFI. 
En revanche, une fois que ces derniers seront finis, vous devrez vous acquitter dudit impôt.

Nicolas VEITH

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]]> https://www.conciergerieanvh.fr/2022/06/13/tout-savoir-sur-limpot-sur-la-fortune/feed/ 0 1676 Aménagement de combles : quelles sont vos obligations ? https://www.conciergerieanvh.fr/2022/05/25/amenagement-des-combles/ https://www.conciergerieanvh.fr/2022/05/25/amenagement-des-combles/#respond Wed, 25 May 2022 15:50:10 +0000 https://www.nvhconseil.fr/?p=1636 L’aménagement des combles est souvent proposé par les agents immobiliers afin d’optimiser la rentabilité d’un bien, mais pour autant, peut-on aménager librement les combles ? Il faut savoir qu’il existe deux types de combles :  Les combles perdus : ceux dont le plafond est inférieur à 1m80 et la pente de la toiture est inférieure […]

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]]> L’aménagement des combles est souvent proposé par les agents immobiliers afin d’optimiser la rentabilité d’un bien, mais pour autant, peut-on aménager librement les combles ?

Il faut savoir qu’il existe deux types de combles : 

  1. Les combles perdus : ceux dont le plafond est inférieur à 1m80 et la pente de la toiture est inférieure à 30°. Dans ce cas l’aménagement n’est pas possible.
  2. Les combles aménageables : ceux dont un espace n’est pas aménagé sous la toiture et peut être transformé. Afin de répondre à la définition d’un logement décent, il est nécessaire que ce dernier soit sous une hauteur d’1m80 et dispose d’une pente de toit au moins de 35°.

Quelles sont les obligations administratives pour aménager un comble ?

Le changement de destination : 

Il n’est pas nécessaire de faire un changement de destination des combles car ce dernier n’est pas affecté à proprement parlé mais en revanche en fonction de votre projet vous serez soumis à des formalités.

L’absence d’autorisation :

Vous pouvez passer outre des autorisations à partir du moment où la création de surface ne dépasse pas les 5m², que votre habitation n’est pas située dans une zone protégée et pour finir que votre projet ne modifie pas l’aspect extérieur de votre bien. Ainsi, vous n’avez pas besoin de créer des fenêtres de toit ou d’ouverture sur les mûrs périphériques.

La déclaration préalable de travaux :

La DP est un dossier administratif qui permet de vérifier que votre projet d’aménagement respecte le PLU (plan local d’urbanisme). 

Les critères à remplir pour être concerné uniquement par une DP sont les suivants : 

– la surface totale créée n’excède pas 20m² sous réserve que votre terrain n’est pas situé dans la zone urbaine d’un plan d’occupation des sols (POS) ou un PLU

– La surface de plancher créée passe à 40m² maximum si votre terrain se trouve sur une zone POS ou PLU.

Pour consulter le service dédié rendez-vous directement sur le site en cliquant ici. 

Le permis de construire :

Votre projet nécessite un permis de construire dans les cas suivants : 
– si la surface de plancher créée est supérieure à 20m2 si votre terrain est en dehors d’un zone POS ou PLU
– si la surface de plancher créée est supérieure à 40m² et que votre terrain se situe sur une zone POS ou PLU. 

Ainsi pour la création d’un appartement de 35m² dans une zone urbaine (PLU) seule la déclaration préalable sera nécessaire.

Attention, si votre projet dépasse les 150 m² alors le recours à un architecte sera indispensable. 

Pour accéder au formulaire cliquer ici. 

Quels sont les risques de construire sans autorisation ?

Vous pouvez être contraint :

  • d’arrêter immédiatement les travaux,
  • de démolir ce qui a été construit
  • de mettre en conformité vos constructions avec le PLU

A noter l’infraction peut être constatée jusqu’à 10 ans après la réalisation de vos travaux !

Nicolas VEITH

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