Définition
L’investisseur cherchant à faire du locatif peut avoir deux objectifs cumulatifs qui se résument à investir :
- à but patrimonial
- et/ou à dégager une rentabilité
Attention, rentabilité ne sonne pas systématiquement avec cashflow positif. En effet, un projet peut être rentable à 6% et pour autant le cashflow peut être négatif.
C’est pourquoi à travers de cet article, je vais tenter de vous expliquer au mieux les différentes nuances entre : rentabilité brute, rentabilité nette, rentabilité nette nette et cashflow.
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Calcul de la rentabilité brute
Pour déterminer la rentabilité brute, il vous suffit de prendre le revenu locatif annuel et le diviser par le prix d’achat du bien et multiplier le résultat par 100.
Ex : Pierre achète un immeuble 200 000 € et les loyers mensuels sont de 2000 €, la rentabilité brute sera de 12% ((12 x 2000)/200 000) x 100
De nombreuses personnes s’arrêtent à cette rentabilité et considèrent qu’ils vont faire une bonne affaire. Or avec les chiffres indiqués on peut très bien trouver sur une rentabilité brute de plus de 10% et malheureusement avoir un cashflow négatif.
C’est pourquoi il est primordial de déterminer la rentabilité nette.
Calcul de la rentabilité nette
La rentabilité nette est la rentabilité déterminée en prenant en compte toutes les charges inhérentes au bien et le résultat obtenu sera net avant imposition (impôt sur les revenus ou impôt sur les sociétés).
Formule de calcul = (Montant du loyer x 12 mois) x 100 – (les charges locatives)/par le prix d’achat.
Ex : Pierre achète un immeuble incluant les données financières suivantes :
- 200 000 € de frais d’acquisition,
- 13 180 € de frais de notaire,
- 2000 € de loyers mensuels,
- 90 000 € de travaux pour un remplacement de toiture et de remise aux normes suite aux permis de louer et à la réforme des DPE
- 650 € d’assurance obligatoire de propriétaire non occupant (PNO)
- 4500 € de taxe foncière
La rentabilité nette sera de :
(2000 x 12) – (650 + 4500) / (200 000 + 13 180 + 90 000)
Soit 6.20% de rentabilité nette.
Ainsi vous pouvez constater qu’on note une différence entre la rentabilité brute et la rentabilité nette.
La question que vous devez vous poser c’est ce que signifie 6.20 % ? Est-ce pour autant faites-vous un cashflow positif vous permettant d’en tirer des compléments de salaire ?
Belle transition pour parler de la notion de cahflow…
Calcul du cashflow
Le cashflow correspond à la différence entre les produits encaissés et les charges décaissés sur une période donnée.
Formule de calcul = Loyers – Charges
Ex : Pierre achète un immeuble incluant les données financières suivantes :
- 200 000 € de frais d’acquisition,
- 13 180 € de frais de notaire (en moyenne 8% du prix d’acquisition),
- 2000 € de loyers mensuels,
- 90 000 € de travaux pour un remplacement de toiture et de remise aux normes suite aux permis de louer et à la réforme des DPE
- 650 € d’assurance obligatoire de propriétaire non occupant (PNO)
- 4500 € de taxe foncière
- mensualités de crédit : 1577 €
Le cashflow sera de :
2000 – (((4500 + 650)/12)+1577)
= – 6.35 €
Dans notre illustration, Pierre en faisant ce projet fera :
- une rentabilité brute de 12%
- une rentabilité nette de 6.20%
- un cashflow mensuel négatif de 6.35 €
La messe noire ne va pas s’arrêter là car nous n’avons pas encore prise en compte l’impôt afin de déterminer la rentabilité nette nette ou encore appelée rentabilité nette d’imposition.
Calcul de la rentabilité nette d’imposition
Le cashflow correspond à la différence entre les produits encaissés et les charges décaissés moins l’impôt de la période donnée.
Formule de calcul = Loyers – Charges – Impôts
L’impôt sera variable si on investit en société (IR ou IS) ou en nom propre (location nue ou meublée).
Pour aller plus loin, n’hésitez pas à lire l’article sur comment maitriser la fiscalité dans son investissement locatif.
Par conséquent, vous comprenez aisément qu’un investisseur peut commettre des erreurs assez rapidement quant au choix de son bien, de l’estimation des travaux et de la manière de comment l’acquérir…
Nicolas VEITH
