Fiscalité & Investissement locatif

Investir dans l’immobilier est une solution de placement rentable et sécurisée. Rentable, car les taux de rendement sont aux alentours de 8%. Sécurisée, car le marché de l’immobilier est moins sensible par la conjoncture économique contrairement au marché financier. Les avantages sont nombreux, l’investissement locatif vous permettra de vous faire un complément de salaire ou de retraite et de profiter de l’effet de levier du crédit : vous remboursez votre prêt par le biais de vos loyers perçus. Ainsi, vous vous constituez un patrimoine de manière indolore.

Il existe plusieurs stratégies d’investissements locatifs : la location non meublée (vide ou nue), la location meublée, la colocation, la location de courte durée, la location de place de parking, la location d’un local commercial.

En fonction de votre stratégie d’investissement, une imposition sera appliquée.

Quel est le but de la fiscalité ? La réponse est donnée dans la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789 « pour l’entretien de la force publique, et pour les dépenses d’administration, une contribution commune est indispensable ».

Ne prenez plus peur avec le mot fiscalité ! En effet, il vous suffit de choisir le régime le plus avantageux en fonction de votre situation et de vos stratégie.

Nous parlerons dans cet article exclusivement de la fiscalité en nom propre. Si vous souhaitez en savoir plus sur l’investissement en société alors consulter notre article : Pourquoi investir en SCI ?

Il est primordial d’identifier la source de vos recettes locatives afin d’optimiser vos déclarations d’imposition !

Lorsque vous louez un bien, on distingue principalement deux types de recettes locatives en fonction de leur provenance :

– Si vous louez un bien non meublée « location vide » : vos loyers seront des revenus fonciers

– Si vous louez un bien meublé : vos loyers seront des revenus relevant de la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Le régime d’imposition ne sera pas le même si vous relevez des revenus fonciers ou des revenus relevant de la catégorie des BIC.

Plusieurs mécanismes peuvent vous permettre de diminuer votre pression fiscale et ainsi optimiser votre investissement et gagner en cashflow !

La location non-meublée : les revenus fonciers

Si vous proposez un bien immobilier à la location pour du logement et sans le meubler alors vous dépendez du régime de la location non-meublée ou encore appelé la location « vide ».

Les loyers tirés de vos locations sont appelés des revenus fonciers.

Pour déterminer votre base d’imposition la plus favorable selon votre situation, l’administration fiscale a créé deux régimes d’imposition : le régime Micro-foncier et le régime réel.

– Le premier, le micro foncier, vous permettra de bénéficier d’un abattement de 30%, c’est-à-dire que la base d’imposition sera seulement de 70% de vos loyers perçus.

– Le second, à savoir, le régime réel, vous permettra de déduire de vos loyers toutes les charges et les frais se rattachant au bien que vous louez.

Comment savoir à quel régime d’imposition j’appartiens ?

Selon votre cas, il convient de distinguer deux situations où l’attribution du régime se fera automatiquement :

– Soit vos revenus locatifs sont en dessous de 15 000 euros : le régime micro foncier s’appliquera avec un abattement forfaitaire de 30%

– Soit vos revenus locatifs sont en dessus de 15 000 euros OU vous demandez le régime sur option : vous déclarez vos revenus dans le régime réel en déduisant différentes dépenses au montant de vos loyers perçus.

Qu’est-ce que je peux déduire dans le régime réel ?

Dans les dépenses que vous pouvez déduire, vous trouverez notamment les éléments suivants :

les frais de gestion ;
les primes d’assurances loyers impayés ;
les diagnostics ;
les intérêts d’emprunt ;
les provisions pour charges de copropriété ;
certains impôts comme la taxe foncière ;
les dépenses de travaux.

La location meublée : les revenus bic

Si vous proposez un bien immobilier à la location pour du logement et en meublé alors vous dépendez du régime de la location meublée.

Les loyers tirés de vos locations relèvent de la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Pour déterminer votre base d’imposition la plus favorable selon votre situation, l’administration fiscale a créé deux régimes d’imposition : le régime de la location meublée non professionnelle (LMNP) et le régime de la location meublée professionnelle (LMP).

Le montant de vos recette locatives vous donnera automatiquement le régime dont vous allez dépendre :

Si vos revenus locatifs sont en dessous de 23 000 euros : pour pourrez bénéficier du régime de la location meublée non professionnelle (LMNP)
Si vos revenus locatifs sont inférieurs à vos revenus globaux*: pour pourrez bénéficier du régime de la location meublée non professionnelle (LMNP)
Si vos revenus locatifs ne respectent pas les deux conditions cumulatives ci-dessus: le régime de la location meublée professionnelle sera obligatoire (LMP)

* revenus globaux du foyer fiscal : salaires, traitements, pension retraite, rente viagère

De la même manière que dans la location nue, l’administration fiscale a créé deux régimes d’imposition afin de prendre mieux en compte les situations personnelles de chacun : le régime Micro-BIC et le régime réel.

Le régime micro-BIC, vous permettra de bénéficier d’un abattement de 50%, c’est-à-dire que la base d’imposition sera seulement de 50% de vos loyers perçus. La condition est que les revenus locatifs annuels de vos biens soient inférieurs à 70 000 €.
Le régime réel, vous permettra de déduire de vos loyers toutes les charges et les frais se rattachant au bien que vous louez. Vous bénéficiez de ce régime si vos revenus locatifs annuels sont supérieurs à 70 000 € ou vos revenus locatifs sont inférieurs à 70 000€ mais souhaitez en bénéficier sur option.

Meublé, c’est-à-dire ?

Le logement doit être prêt à être habité et le locataire doit pouvoir s’y installer avec juste ses affaires personnelles. Pour en savoir plus, voir notre dossier Quel meubles pour une location meublée ?

Quelles charges peut-on déduire ?

Les frais d’établissement (frais de notaire, de constitution de société notamment)
Les frais d’entretien et de réparation (à noter, au-delà de 500 € des travaux, la dépense ne sera pas déduite mais amortie),
Les impôts locaux (CFE)
Les frais de gestion et d’assurances (frais de conciergerie, factures de téléphone, d’électricité, d’eau, de gaz,…),
Les intérêts d’emprunt,
L’amortissement du mobilier et des améliorations (sur une durée allant de 5 à 10 ans, pour un taux compris entre 10 % et 20 % par an)
L’amortissement du prix du bien : 2% sur 50 ans. A savoir, le prix d’achat immobilier ne constitue pas une charge déductible mais peut être amorti en fonction de la durée réelle de détention

L’amortissement : le principal intérêt de la location meublée (LMNP ou LMP)

Nous allons nous intéresser à la base de l’amortissement et au calcul de l’amortissement sur la valeur d’un bien immobilier.

Il y a deux possibilités :

Opter pour le coût d’acquisition du bien
Choisir la valeur vénale au jour du passage à l’actif (le jour de passage en location meublée)

Qu’est-ce que l’amortissement ?

L’amortissement consiste à comptabiliser une charge « fictive », qui correspond à la dépréciation de l’immeuble. Chaque année le comptable va donc déduire du revenu locatif la quote-part qui va minorer la base taxable.

Quel est son principal avantage ?

L’avantage de cet amortissement est qu’il va diminuer la base taxable. Et c’est là l’intérêt majeur du régime réel permis par la location meublée car vous pourrez amortir à hauteur de 85%.

Comment va-t-on comptabiliser ces amortissements en location meublée ?

Afin de comptabiliser ces amortissements, il faut partir soit du coût d’acquisition, soit de la valeur vénale au jour du passage à l’actif. Pour son amortissement, l’immeuble va être ventilé par 4 composants :

Le gros œuvre,
L’étanchéité de la façade,
L’installation générale et technique,
L’agencement.

Il faut savoir que lorsqu’on veut amortir, on va certes partir d’une base, mais on va surtout s’intéresser au bien immobilier. Cela signifie que sur chaque bien, on peut apprécier des ventilations et des durées d’années qui peuvent être différentes.

Quelles sont les bases de ventilation théoriques ?

On part sur une base plutôt théorique. C’est une ventilation qui correspond à :

45 % de la valeur du bien que l’on va amortir sur 50 ans pour le gros œuvre. Il faut savoir que l’administration recommande des durées d’amortissement sur gros œuvre entre 50 et 80 ans,
10 % de la valeur du bien sur 20 ans pour la partie façade/étanchéité,
15 % de la valeur du bien sur 15 ans pour les installations générales et techniques,
15 % de la valeur du bien sur 15 ans pour l’agencement.

Lorsque l’on cumule l’ensemble de ces postes, on arrive à 85 % de la valeur du bien. En effet, il y a un poste que l’on n’amortit pas, c’est la valeur du foncier qui représente généralement 15 % de la valeur du bien. Mais bien évidemment, cette valeur variera en fonction de la localisation, notamment si le bien se situe en zone tendue.

Le mobilier peut-il être amorti ?

L’autre poste de charges qui peut être amorti est le mobilier. Le mobilier va s’amortir à 100 % sur une durée comprise entre 5 et 10 ans. Là aussi cela s’appréciera au cas par cas. Le régime réel permet d’amortir la valeur de l’immeuble. Mais cette comptabilisation reste quand même très spécifique, c’est un domaine d’expertise dans l’expertise et de suivre un accompagnement personnalisé.

Location vide ou location meublée ?

Si vous vous posez la question si vous devez choisir entre la location vide et la location meublée, votre choix doit s’opérer en fonction de votre situatuion.

Pour ma part, j’essaie d’avoir une dualité entre les deux types d’exploitation car la location nue me permet notamment de :
– diminuer mon imposition sur le revenu via du déficit en raison des travaux effectués
– minimiser le turnover car les personnes qui louent un appartement non meublé reste en principe plus longtemps

En revanche, la location meublée tire son épingle du jeu car :
– je peux louer plus cher (+50€ /mois / appartement)
– je maitrise la fiscalité sur le long terme via les amortissements

A vous d’arbitrer votre patrimoine en fonction de ce que vous voulez faire.