La formule de l’ investissement locatif clé en main séduit. 

On voit le nombre d’acteurs proposant une solution clé en main se développer avec des moyens de communication colossaux tels que : Masteos , Everinvest , Investissement locatif.com. L’écart budgétaire entres les opérateurs est très important à l’instar de la levée de fonds de Masteos avec un peu plus de 40 millions d’euros collectés. Nous savons que la demande de personnes cherchant à investir dans l’ancien avec une solution à 360° ne cesse de croitre. 

Les questions qui se posent sont notamment les suivantes : 

• Que comprend une offre clé en main ?
• Est-ce qu’une offre clé en main est-elle toujours rentable pour le client final ? 
• Est-ce que le client conserve t’il toujours son libre choix dans la sélection du bien proposé ?
• Combien coûte une prestation clé en main ?
• Quels sont les avantages et les inconvénients de recourir à ce type d’accompagnement ?

Que comprend un offre clé en main ? 

De manière générale, l’accompagnement clé en main est ventilé comme il suit : 

1. La recherche du biens
2. La visite  
3. La réalisation des travaux
4. L’ameublement et la décoration
5. La mise en location 

Attention le plus souvent le coût annoncé ne concerne que la recherche du bien, la visite et la réalisation des travaux. En ce qui concerne l’ameublement, la décoration et la mise en location ce sont des suppléments. 

Est-ce qu’une offre clé en main est-elle toujours rentable pour le client final ?

Lorsque vous vous renseignez sur les offres, vous devez impérativement prendre en compte si les biens recherchés sont dans des villes demandées (pas obligé d’être dans des villes à + de 100 000 habitants !).

De plus, la rentabilité indiquée doit être indiquée en nette avant imposition et pas seulement en brute ! En effet, dans mon article « calcul de rentabilité d’un investissement locatif » je mettais en avant qu’un investissement locatif à 12% brut pouvait devenir un cash squeeze une fois toutes les charges déduites (frais de notaire, travaux, honoraires, pno…).

Si vous cherchez un bien qui s’autofinance, vous devez impérativement être sur une rentabilité à 7% nette en incluant toutes les charges et notamment les honoraires de l’opérateur. 

A noter, vous pouvez très bien avoir une logique d’investissement à but patrimonial et compter plutôt sur la revente pour en tirer un profit plutôt que de capitaliser sur des loyers. 

Pour ma part, je suggère de faire de l’investissement locatif à but patrimonial et à haut rendement !

Est-ce que le client conserve t’il toujours son libre choix dans la sélection du bien proposé ?

Trouver des biens rentables ce n’est pas le plus difficile, il existe des villes où la demande locative est faible et par conséquent, les biens vendus sont à un prix au m² en dessous de la moyenne nationale. De ce fait, il faut être vigilant à ne pas investir dans des villes où n’arriverez pas à trouver preneur pour vos locations. La problématique aujourd’hui c’est qu’il est impossible de proposer des biens rentables dans des grandes villes telles que Toulouse, Bordeaux, Montpellier, Paris, Rennes et j’en passe, sans recourir à des modes d’exploitation déjà optimisés : colocation et saisonnier. 

Le risque est d’acheter un bien avec une projection en location courte durée (LCD) faisant 7% nette de rentabilité et que la ville interdit ce type d’exploitation. Vous serez alors obligé de passer en location classique en meublé et votre rentabilité tombera à 2% nette. Ainsi vous serez en cashflow négatif. de la même manière, l’exploitation en colocation obéit à d’autres variables : il ne doit pas y avoir de vacances locatives…

Trop souvent les biens proposés sont en courte durée ou en colocation. 

Combien coûte une prestation clé en main ?

Le coût est variable mais les rentabilités ne sont pas les mêmes (brutes ou nettes) : 

• Masteos : 5% TTC + 4.99% sur les loyers pour des rentabilités nettes à 5%
• Everinvest : 5 à 7% HT pour des rentabilités brutes à 7 %

En toute transparence, dans le cadre de NVH CONSEIL PATRIMOINE, les rentabilités nettes proposées en location non optimisées sont à minimum 7.5% et montent jusqu’à 9% pour un coût équivalent !

N’hésitez pas à me faire part de votre projet en cliquant ici. 

Quels sont les avantages et les inconvénients de recourir à de l’accompagnement clé en main ?

Parmi les avantages on peut noter : 

• un gain de temps, 
• un recherche individualisée
• un accompagnement réalisé par des experts du métiers
• des exclusivités en off market
• une délégation totale sans accroc

En ce qui concerne les inconvénients, je retiens essentiellement : 

• le prix des honoraires qui peuvent dans certains cas biaiser la rentabilité d’un projet
• des suppléments non prévus (gestion, ameublement, décoration)

Pour conclure, si vous êtes intéressés par un accompagnement : 

1. ne vous fiez pas au marketing du site et aux avis trustpilot ou google (car certains les achètent…)
2. demandez des photos d’accompagnement réalisés durant ses 3 derniers mois
3. appelez 5 personnes ayant profités de l’accompagnement
4. regardez bien que la rentabilité soit à plus de 7% nette dans une ville attractive !

En espérant que cet article ait pu vous aiguiller sur votre projet d’investissement locatif clé en main !
 

Nicolas VEITH