La notion de société civile immobilière (SCI) est bien rentrée dans les mœurs. Elle se différencie d’un investissement en nom propre (Lire l’article Comment maitriser la fiscalité de son investissement locatif).

En utilisant ce montage juridique, ce n’est pas vous personnellement qui achetez, mais la société que vous avez créée. En d’autres termes, c’est la SCI qui est propriétaire du logement tandis que vous êtes simplement titulaire de parts sociales en proportion de votre apport. 

Quels sont les avantages de la formule ?

L’intérêt principal de la SCI réside dans la possibilité de se constituer progressivement un patrimoine immobilier en achetant des biens dans le cadre de la SCI et de le transmettre peu à peu à ses enfants en leur cédant des parts sociales.

Les inconvénients

Comme toute société, constituer et gérer une SCI entraîne un formalisme relativement lourd (rédaction de statuts, assemblées générales, comptabilité, etc.).

Par ailleurs, même s’agissant d’une SCI familiale, une telle structure ne vous permet pas de bénéficier de la réduction d’impôt Scellier.

SCI à l’Impôt sur le Revenu (IR)

Ce sont les associés qui sont soumis à l’impôt sur le revenu, à hauteur de leur quote-part de bénéfices reçus (revenus fonciers). La SCI se contente de déclarer ses revenus.

Cette transparence implique que les associés sont imposés dans tous les cas sur les bénéfices réalisés, même s’ils ne sont pas effectivement distribués.

La SCI va déterminer le revenu imposable selon les règles applicables aux personnes physiques relatives aux revenus fonciers.

Ainsi, si vous êtes une SCI à l’IR, vous louez obligatoirement des biens vides et vos recettes locatives sont des revenus fonciers imposés à l’IR.

La SCI peut cependant déduire certaines dépenses des loyers encaissés :

• Les frais de gérance non récupérables
• Les frais de gestion
• Les charges de copropriété
• Les taxes foncières
• Les intérêts d’emprunt
• Les travaux d’amélioration…

Les frais d’acquisition des biens immobiliers restent cependant à la charge de la SCI.

Il est possible pour la SCI d’amortir les immeubles qu’elle détient, mais cette opération n’est que comptable. L’amortissement n’est pas fiscalement déductible, contrairement à la SCI à l’IS.

Une fois le résultat net calculé, la SCI doit le déclarer aux services fiscaux par le biais de l’imprimé cerfa numéro 2072-S.

Ce sont alors les associés qui déclarent leur part de revenus dans leur déclaration d’impôt sur le revenu.

Notez que les associés (personnes physiques) bénéficient du régime microfoncier si la part de revenus qu’ils reçoivent ne dépasse pas 15 000€.

Exemple : une SCI réalise 10 000€ de bénéfice et elle a deux associés, Arthur et l’entreprise SAS DUPONT. Ils détiennent chacun 50% du capital social de la SCI. Les bénéfices sont imposés de cette façon :

• La SCI ne déclare rien et ne paye pas d’impôt
• Arthur déclare 5 000€ dans sa déclaration d’IR personnelle.
• SAS DUPONT déclare 5 000€ de gains dans sa déclaration d’IS. 

GESTION DES DÉFICITS FONCIERS DANS UNE SCI

Les règles applicables aux déficits fonciers sont les mêmes que pour les personnes physiques.

Pour résumer :

• Les charges déductibles sont imputées sur les revenus fonciers. Si un déficit apparaît, ce dernier est imputable sur le revenu global, c’est-à-dire sur les autres revenus de l’associé (salaires…) dans la limite de 10.700€.

La partie de déficit supérieure à cette limite de 10 700€ s’impute sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

• Cas particulier : les intérêts d’emprunt et ADI (assurance-décès-invalidité) sont imputés prioritairement et seulement sur les revenus fonciers. S’ils sont supérieurs, ils s’imputent non pas sur le revenu global mais seulement sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
• Si le revenu global est inférieur à 10 700€, la partie des déficits fonciers comprise entre la valeur du revenu global et 10 700€ s’impute sur les revenus globaux des 6 années suivantes.

SCI à l’Impôt sur les sociétés (IS)

La SCI à l’IS diffère de la SCI à l’IR par sa fiscalité. Le choix de l’IS est une option fiscale. Une simple case à cocher ou non lors de la création de votre SCI (ou après). L’option à l’IS est irréversible. Autant dire que vous devez avoir bien réfléchi avant de faire votre choix !

L’IS est un impôt appliqué sur les bénéfices des sociétés.

Après avoir payé toutes vos charges au sein de votre SCI, s’il vous reste du résultat, vous devrez payer l’impôt sur les sociétés. Un taux défini par l’administration fiscale s’appliquera sur le bénéfice.

Donc : si vous êtes une SCI à l’IS, vous avez le champ libre pour faire tout type de location car vos recettes locatives seront qualifiées de bénéfices et donc imposées à l’impôt sur les sociétés.

Quels sont les incidences d’une SCI à l’IS ?

1. Une fiscalité professionnelle

Avec l’IS, vous passez du régime des particuliers aux régimes des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Cela a pour conséquence :
– de devoir tenir une comptabilité rigoureuse nécessitant un expert-comptable.
– Vous n’avez plus droit aux différentes exonérations ou autres avantages fiscaux sur les investissements locatifs comme par exemple le régime LMNP.

Remarque : il est toutefois possible de faire de la location meublée au sein de votre SCI à l’IS.  Les recettes obtenues par vos revenus locatifs sont comptabilisées dans votre résultat comptable, un point c’est tout.

2. Une fiscalité dite opaque

Une des différences majeures avec une SCI à l’IR est que la fiscalité de votre SCI à l’IS est dite « opaque ». Cela veut tout simplement dire que la fiscalité de votre SCI est totalement indépendante de votre fiscalité personnelle. Votre SCI n’est donc plus reliée à votre imposition personnelle comme c’est le cas avec une SCI à l’IR ou bien même avec un investissement en nom propre (location meublée ou nue). 

Vous pouvez donc investir dans l’immobilier sans vous soucier de la note fiscale !

3. De nombreux frais déductibles

• Le droit aux amortissements

Le fait d’avoir sa propre fiscalité veut également dire que votre SCI à l’IS va être régie par des règles comptables et fiscales qui lui sont propres.  Une de ces règles est le droit à l’application des amortissements sur le résultat comptable de la SCI.  

Un amortissement est la constatation comptable d’une dépréciation d’un bien mobilier ou immobilier. En d’autres termes, votre comptable va théoriquement définir que le bien possédé par votre société va au fil des années perdre de sa valeur.

L’expert-comptable va définir un pourcentage du prix du bien immobilier que l’on peut déduire chaque année durant toute (ou quasiment tout) la durée de détention du bien.  C’est ce que l’on appelle un amortissement. En pratique, celui-ci est calculé selon une durée et un taux appliqué pour chaque composant de l’habitation. Pour faciliter les choses, retenez que l’amortissement est de l’ordre de 3%/an du prix du bien.

• Les droits de mutation (appelé à tort frais de notaire)

Voici un autre avantage de la SCI à l’IS : celui de pouvoir déduire les droits de mutation du bien acquis. Ce montant tourne autour de 7 à 8% du prix de vente, cela n’est donc pas négligeable !

• Tous les autres frais

À l’inverse d’une SCI à l’IR, une SCI à l’IS va vous permettre de déduire de votre résultat toutes les charges en lien avec votre SCI. Voici une liste non exhaustive :
– les frais d’agence, le revenu (s’il y en a un) du gérant,
– les frais postaux,
– les kilomètres parcourus en lien avec la SCI (un rendez-vous à la banque, la visite d’un bien que vous projetez d’acheter, la signature chez le notaire, le changement de locataire, la gestion des travaux…),
Enfin, si votre SCI le justifie par sa taille, il est également possible de déduire l’achat :
– d’une imprimante,
– d’un ordinateur, voire d’une voiture.
Concernant les travaux, il faut également préciser que contrairement  à un achat en nom propre, tous les travaux sont déductibles des bénéfices. Il est donc possible de déduire un agrandissement, une division d’appartement ou encore une construction.
La principale conséquence est que votre résultat comptable (celui qui va être déclaré à l’administration fiscale) va diminuer. Ce qui va mécaniquement diminuer le montant de l’IS. C’est donc un outil très puissant sur le plan fiscal.

4. La Valeur nette comptable (ou VNC) et plus-value

Dans le cadre d’une société, la principale conséquence des amortissements est de voir la VNC diminuer avec le temps. La VNC est ici la valeur de votre bien immobilier à un instant t. Elle se calcule à partir de la valeur brute du bien (valeur d’achat) à laquelle on soustrait les amortissements. Or, c’est la VNC qui permet de déterminer la plus-value au moment de la revente. Donc plus elle est basse et plus la plus-value sera haute !

Exemple, on suppose que vous avez acheté votre immeuble financé à 110% par le biais d’une SCI à
l’IS :
– prix : 200 000 € hors frais d’agence et de notaire ;
– loyers : 1500 €/mois soit 18 000 €/an ;
– l’ensemble des charges courantes : 2500 €/an ;
– mensualité du prêt : 1250 €/mois pendant 20 ans.

Comme nous l’avons vu, vous pourrez amortir (et donc déduire du résultat comptable de votre SCI) environ 6 000 €/an (environ 3% du prix de l’immeuble). Au bout de 5 ans, la valeur nette comptable de l’immeuble sera donc égale à : 200 000 € – (6000 € x 5 ans) = 170 000 €.
Si vous décidez de revendre votre immeuble au prix de 220 000 €, la plus-value permettant de calculer l’impôt sera égale à 220 000 € – 170 000 € soit 50 000 €

Vous comprendrez donc par cet exemple que d’amortir votre bien tous les ans vient augmenter considérablement le montant de la plus-value potentielle ! En réalité, vous payez l’impôt que vous n’avez pas payé durant la détention du bien au moment de la revente. Une fois l’IS acquitté, vous pourrez décider de verser la somme restante sous forme de dividende. Celle-ci sera alors imposée selon les règles fiscales qui lui sont appliquées (je vous en parle un peu plus bas).

Exemple :

Comme nous venons de le voir, si l’immeuble est revendu 220 000 €, le montant de la plus-value professionnelle sera de 50 000 €.
Vous devrez donc payer l’IS sur la base de 50 000 € soit :
38120 € x 15% + 11 880 € x 28% = 9044 € environ.

Remarque : Il faudrait normalement retirer à cela les frais courants de la société durant l’année en cours (comptabilité, taxe foncière, PNO…).

A contrario, si la SCI avait été à l’IR ou l’achat en nom propre, la plus-value n’aurait été que de 20 000 € avant abattements éventuels (220 000 € – 200 000 €) !

5. Que se passe-t-il si l’on sort l’argent de la SCI ?

Nous avons étudié les conséquences fiscales lorsque l’argent reste à l’intérieur de la SCI. Mais comment ça se passe lorsqu’on souhaite sortir de l’argent ?

Afin que l’argent de la SCI passe dans le patrimoine personnel, il faut que les associés se versent des dividendes.

Cette possibilité est actée au moment de l’approbation des comptes de la SCI lors d’une assemblée générale une fois le bilan comptable effectué. Autrement dit, arrivé le mois de mai, tous les associés de la SCI doivent se réunir afin de décider de recevoir de l’argent sous forme de dividendes ou non. Si tout le monde est d’accord et que le résultat de la SCI le permet, vous pourrez alors toucher de l’argent selon la proportion de parts que vous détenez.

Ces dividendes seront alors imposés selon la configuration qui vous sera le plus favorable :
–le prélèvement forfaitaire unique (le PFU) d’un montant de 30% du dividende ;
–les prélèvements sociaux (PS) de 17 ,2% puis l’impôt sur le revenu (IR) après un abattement de 40%.

SCI à l’IS : Pour qui ?

Au vu de la gestion administrative plus contraignante et des frais qu’une SCI à l’IS peut engendrer, la SCI à l’IS n’est pas adaptée pour tout le monde. En effet, au-delà du projet c’est aussi votre manière de voir vos investissements immobiliers qui vous permettront de savoir si la SCI à l’IS est adaptée ou non.

Néanmoins, on peut résumer par cette liste non exhaustive les projets qui peuvent entrer dans le cadre d’une SCI à l’IS :

– Les projets importants : achat d’un immeuble, de plusieurs appartements…
– Les investisseurs qui souhaitent faire grossir de manière importante leur patrimoine.
– Les professionnels exploitant un local commercial ou industriel.
– Les investisseurs qui ne sont pas dans une optique de revente de leurs biens.
– Les investisseurs qui souhaitent réinvestir les bénéfices dans d’autres biens immobiliers. 

Nicolas VEITH