Avant de chercher un bien rentable, je vous recommande fortement d’avoir l’aval de votre banque quant au financement de ce dernier.
Ce n’est pas une simple question de faisabilité mais aussi de déterminer votre apport. En effet, vous devez en amont confirmer que vous serez capable de faire le versement de cette somme qui peut fluctuer en fonction de diverses variables : profil de l’emprunteur (en société ou en nom propre), durée du crédit, relation commerciale, propriétaire d’un résidence principale…
Je vous donne quelques astuces de comment présenter son dossier à la banque en 6 étapes :
Etape 1 : Evaluez le montant de votre apport
Prenez en compte uniquement l’argent que vous êtes prêt à investir dans le projet tout en gardant un équilibre sur votre patrimoine financier afin de le gérer en bon père de famille. L’idée c’est que le versement de l’apport ne doit vous mettre en difficulté financièrement et vous empêcher de vivre.
Etape 2 : Présentez un projet rentable
Avant de questionner la banque sur votre capacité à emprunter, présentez lui un projet que vous avez trouvé. Cela peut être un bien fictif mais qui dénote pas avec la réalité. Par exemple : un immeuble à 172 000 € FAI avec 4 studios loués 400 €/mois.
L’idéal est de lui remettre un dossier complet avec :
- Etude de la ville : démographie, activité économique, social, étude du marché locatif
- Etude du bien : tableau de rentabilité précis comprenant toutes les variables de l’investissement : PNO, frais de notaire, travaux, GLI…
- Votre situation : profession, salaire mensuel, charges, prêts en cours…
Etape 3 : Monter votre dossier bancaire
Les banques vous demanderont de fournir les pièces justificatives suivantes :
- 2 derniers avis d’imposition,
- 3 derniers bulletins de salaire,
- 3 derniers relevés de comptes en banque (compte courant et compte épargne s’il y a),
- Justificatif d’identité,
- Justificatif de domicile actuel,
- Compromis de vente
Etape 4 : Pensez à demander un différé
Rares sont les sites spécialisés dans l’investissement locatif qui précisent de demander un différé et pourtant par mon expérience, c’est essentiel.
Pourquoi un différé ?
Le différé va vous permettre de retarder le paiement des mensualités du crédit. Vous ne paierez que les assurances.
L’intérêt est double :
- laisser le temps aux travaux de se réaliser
- se constituer une trésorerie
Combien de temps ?
Le temps est variable en fonction des projets. Le temps peut varier de 6 à 24 mois.
Je n’ai pas de travaux, puis-je tout de même en bénéficier ?
Le différé n’est pas conditionné à la présence de travaux. Ainsi, vous pouvez tout à fait acquérir un bien sans travaux et déjà loué et avoir un différé.
Etape 6 : Déterminez votre délai de financement
La question qui est souvent posé est de savoir si le financement doit se faire sur 15, 20 ou 25 ans ?
Encore une fois, tout dépend de votre projet et surtout de comment vous achetez le bien.
En nom propre ou en société car la durée de financement ne sera pas la même.
Il est difficile de se faire financer en société pour une durée de 25 ans alors qu’en nom propre vous aurez plus de chance.
Pour faire simple et pour vous aider à arbitrer votre choix, vous devez vous poser la question suivante : quel est mon objectif : faire de la rentabilité ou du patrimonial ?
Si vous souhaitez faire de la rentabilité alors il conviendra d’essayer d’avoir un financement sur la durée la plus longue possible.
Plus le crédit s’écoule dans le temps et moins la mensualité sera importante. Si la mensualité est basse, plus la rentabilité sera élevée.
